Análisis técnico independiente para adquisiciones, ventas y gestión de activos inmobiliarios. Verónica Martín, MRICS.
Una Technical Due Diligence (TDD) permite conocer el estado técnico de un activo inmobiliario antes de adquirirlo, venderlo o incorporarlo a una cartera. En Madrid y en toda España, VMT & Associates analiza la documentación disponible y realiza una inspección del inmueble para identificar riesgos, necesidades de intervención y cuestiones que pueden influir en la decisión de inversión. El alcance se acuerda según la tipología del activo, su uso y los objetivos del fondo o asset manager.
La revisión del estado técnico comprende estructura, cubierta, fachadas, cerramientos y acabados, atendiendo a patologías visibles, mantenimiento y vida útil de los componentes. El análisis de cumplimiento normativo contrasta el uso del edificio con la documentación urbanística, las licencias de obra y actividad y los certificados disponibles. Se señalan carencias documentales y aspectos que requieren comprobaciones adicionales, sin sustituir las verificaciones jurídicas o administrativas que correspondan.
La protección contra incendios se examina considerando evacuación, sectorización, medios de detección y extinción y registros de mantenimiento. Las instalaciones eléctricas, climatización, ventilación, fontanería y transporte vertical se revisan desde su estado, funcionamiento y adecuación al uso. La dimensión ESG incorpora eficiencia energética, consumos, riesgos ambientales y oportunidades de mejora, con atención a las evidencias que necesita el inversor para evaluar su estrategia.
El informe ordena los hallazgos por relevancia y relaciona las actuaciones previstas con una estimación de CAPEX, diferenciando necesidades inmediatas y futuras. Las hipótesis, limitaciones y documentación pendiente quedan identificadas para facilitar la trazabilidad y el seguimiento. Este trabajo puede complementarse con vendor due diligence para preparar una venta, estimación de CAPEX para el plan de inversión, project monitoring durante la ejecución de obras y ESG para desarrollar las mejoras del activo. El resultado ofrece una base técnica para comparar escenarios y definir las siguientes decisiones con información contrastable.