Lo que el comprador encuentra cuando nadie ha preparado técnicamente el activo
Por Verónica Martín Tolosa MRICS (VMT 305) · Madrid
Un fondo que gestiona 400 millones en activos inmobiliarios. Su nave más grande lleva en cartera 8 años. Cuando la sacan a la venta, el comprador hace el TDD.
Lo que aparece en el informe
- Los m² del contrato no coinciden con catastro. Diferencia: 600 m².
- Los planos son de 2014. Ha habido dos reformas desde entonces.
- El certificado energético venció en 2022. Nadie lo renovó.
- El sistema contraincendios fue modificado, pero la modificación no está legalizada.
Ninguno de estos puntos es, por sí solo, un defecto estructural. Todos, juntos, son munición de negociación. El comprador no discute la calidad del activo: discute la fiabilidad de la información sobre el activo. Y eso siempre se traduce en precio, en calendario o en garantías.
El coste real no es la reparación
Regularizar superficies, actualizar planos as-built, renovar un certificado energético y legalizar una modificación de PCI tiene un coste acotado y perfectamente presupuestable.
El coste real es otro: el descuento que el comprador aplica por incertidumbre, las semanas de proceso que se pierden mientras se resuelve la documentación, y la señal que se envía al mercado sobre cómo se gestiona la cartera.
No es un caso aislado
Es el patrón estándar en el 70% de los procesos de due diligence en los que participo. Los fondos son muy sofisticados en la parte financiera y jurídica. La parte técnica casi siempre sale al mercado sin preparación.
Y es la parte que el comprador mira primero, porque es la única que puede verificar por sí mismo sobre el terreno.
Qué revisar antes de sacar un activo al mercado
- Superficies: contrato, catastro, registro y medición real reconciliadas en un único cuadro.
- Documentación gráfica: planos as-built actualizados tras cada reforma.
- Certificados y licencias vigentes: eficiencia energética, actividad, ocupación, OCA de instalaciones.
- Legalización de todas las modificaciones ejecutadas, en especial PCI y instalaciones.
- CAPEX diferido identificado y presupuestado por el vendedor, antes de que lo estime el comprador.
¿Cuándo fue la última vez que auditaste técnicamente un activo antes de ponerlo en venta?
Si estás preparando la salida al mercado de un activo o de una cartera, una auditoría técnica previa evita que el comprador descubra antes que tú lo que va a usar para negociar el precio.
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