Ce que l'acquéreur découvre quand personne n'a préparé l'actif techniquement
Par Verónica Martín Tolosa MRICS (VMT 305) · Madrid
Un fonds qui gère 400 millions d'euros d'actifs immobiliers. Son plus grand entrepôt est en portefeuille depuis 8 ans. Lors de la mise en vente, l'acquéreur réalise la TDD.
Ce que révèle le rapport
- Les m² du bail ne correspondent pas au cadastre. Écart : 600 m².
- Les plans datent de 2014. Deux rénovations ont eu lieu depuis.
- Le certificat de performance énergétique a expiré en 2022. Personne ne l'a renouvelé.
- Le système de protection incendie a été modifié, sans régularisation de la modification.
Aucun de ces points n'est, isolément, un défaut structurel. Ensemble, ils constituent des munitions de négociation. L'acquéreur ne conteste pas la qualité de l'actif : il conteste la fiabilité de l'information sur l'actif. Cela se traduit toujours en prix, en calendrier ou en garanties.
Le coût réel n'est pas la réparation
Réconcilier les surfaces, actualiser les plans as-built, renouveler un certificat énergétique et régulariser une modification de protection incendie représentent un coût borné et parfaitement budgétable.
Le coût réel est ailleurs : la décote appliquée par l'acquéreur pour l'incertitude, les semaines de process perdues à régler la documentation, et le signal envoyé au marché sur la gestion du portefeuille.
Ce n'est pas un cas isolé
C'est le schéma standard dans 70 % des due diligences auxquelles je participe. Les fonds sont très sophistiqués sur le plan financier et juridique. Le volet technique arrive presque toujours sur le marché sans préparation.
Et c'est le volet que l'acquéreur regarde en premier, car c'est le seul qu'il peut vérifier lui-même sur site.
À vérifier avant la mise sur le marché
- Surfaces : bail, cadastre, registre foncier et mesurage réel réconciliés dans un tableau unique.
- Documentation graphique : plans as-built actualisés après chaque rénovation.
- Certificats et autorisations en vigueur : performance énergétique, activité, occupation, contrôles réglementaires des installations.
- Régularisation de toutes les modifications réalisées, en particulier protection incendie et installations techniques.
- CAPEX différé identifié et budgété par le vendeur, avant que l'acquéreur ne l'estime.
À quand remonte le dernier audit technique d'un actif avant sa mise en vente ?
Si vous préparez la mise sur le marché d'un actif ou d'un portefeuille, un audit technique vendeur évite que l'acquéreur découvre avant vous ce qu'il utilisera pour négocier le prix.
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