La saturation électrique que personne n'intègre au prix du foncier logistique

87 % des nœuds électriques en Espagne sont saturés. Une demande d'accès au réseau sur dix seulement est accordée. Le délai moyen de raccordement dépasse cinq ans.

Et pourtant, cette donnée n'apparaît dans presque aucun rapport de due diligence logistique.

Les investisseurs qui entrent aujourd'hui sur les marchés secondaires — Tarragone, Saragosse, sud de Guadalajara, Murcie, Séville — achètent des actifs dont la viabilité opérationnelle dépend d'une infrastructure électrique qui, souvent, n'est pas disponible ou ne le sera pas avant plusieurs années.

Ce n'est pas un risque hypothétique. C'est une réalité qui freine déjà des projets dans toute l'Espagne et que le marché n'a pas encore correctement intégrée dans les prix.

Pourquoi l'électricité est le risque logistique le plus sous-estimé

La logistique moderne n'a plus rien à voir avec celle d'il y a dix ans. Automatisation des entrepôts, froid pour la logistique alimentaire et pharmaceutique, recharge des flottes électriques, climatisation des espaces à forte rotation : autant de besoins de puissance non anticipés lors de la conception des zones industrielles.

Un entrepôt standard de 15 000 m² sans automatisation peut nécessiter entre 250 et 500 kW de puissance souscrite. Avec un système de stockage automatisé ou une chambre froide, le double ou le triple. Au-delà de 250 kW, un poste de transformation propre et une ligne moyenne tension jusqu'à la zone sont quasi indispensables.

Le coût de cette infrastructure — entre 40 000 et 90 000 € pour le seul poste de transformation, hors ligne — n'apparaît pas dans le prix du foncier. Il apparaît dans le CAPEX post-acquisition, quand l'acheteur ne peut plus renégocier.

La saturation du réseau comme risque d'investissement

Le problème n'est pas seulement financier. Il est temporel.

Avec 87 % de nœuds saturés et des délais dépassant cinq ans dans certaines zones, obtenir la puissance nécessaire à l'exploitation d'une plateforme logistique avancée peut devenir le facteur limitant de tout l'investissement.

Un fonds qui achète du foncier en marché secondaire pour développer une plateforme classe A peut se retrouver avec un projet prêt, un locataire signé, un bâtiment livré — et sans accès électrique suffisant pour exploiter. Ou avec trois ans d'attente. C'est ce qui se produit déjà dans plusieurs zones de deuxième et troisième couronne.

Ce que la due diligence technique doit vérifier

Lorsque nous accompagnons un investisseur sur un actif logistique — en particulier en marché secondaire — la première chose que nous analysons n'est pas la toiture. C'est le raccordement. Une TDD logistique rigoureuse doit vérifier au minimum :

• Puissance souscrite actuelle et puissance disponible au point de livraison. Pas la puissance théorique maximale de la zone, mais celle réellement disponible aujourd'hui pour cet actif.
• État du poste de transformation propre. S'il existe : capacité, année d'installation et état. Sinon : sa nécessité au regard de l'usage prévu du locataire actuel ou futur.
• Capacité du réseau de distribution au nœud concerné. Les données de saturation sont publiques ; le distributeur publie des cartes d'accès au réseau.
• Délais et coûts réels de raccordement ou d'augmentation, confirmés directement auprès du distributeur de la zone.
• Prévision des besoins du locataire. Un opérateur généraliste, un opérateur sous température dirigée et un opérateur à flotte électrique ont des profils de demande très différents.

Marchés secondaires : plus d'opportunités, moins de visibilité

La pénurie de foncier logistique en première couronne — disponibilité inférieure à 3 % à Madrid et en Catalogne — pousse investisseurs et promoteurs vers des marchés absents des radars il y a deux ans. L'opportunité est réelle : le foncier est moins cher et la demande des opérateurs progresse.

Mais ces marchés ont moins d'historique, l'infrastructure électrique y est plus variable et les délais d'urbanisme moins prévisibles. Celui qui entre informé capte de la valeur. Celui qui entre sans vérifier l'infrastructure électrique assume un risque que le prix d'achat ne reflète pas.

Une question avant de signer

De quelle puissance électrique réelle dispose cet actif, et sera-t-elle suffisante pour l'usage du locataire dans les dix prochaines années ? Si la réponse n'est pas dans la TDD, la TDD est incomplète.